Folgender Sachverhalt lag dem zugrunde:

Ein Mieter hatte erhebliche Mietrückstände aufgebaut, daraufhin wurde durch den Vermieter sowohl eine fristlose als auch ordentliche Kündigung ausgesprochen. Innerhalb einer gesetzlich vorgesehenen Schonfrist glich der Mieter sodann die noch offenen Mieten aus, sodass im Nachgang die Voraussetzungen für die fristlose Kündigung entfielen. Ungeachtet dessen hielt der Vermieter allerdings an der gleichermaßen ordentlichen Kündigung fest und forderte den Mieter auf, aus der Wohnung auszuziehen. Dem allerdings widersprach der Mieter und berief sich darauf, dass die nachträgliche Zahlung der Mietrückstände auch die ordentliche Kündigung unwirksam mache. Letztendlich hatte der BGH durch Vorlage über diese Rechtslage zu entscheiden.

Der BGH stellte hierbei klar und deutlich fest, dass die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände oder eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB lediglich Auswirkungen auf die fristlose Kündigung hat. Dies bedeutet, dass ein Mieter durch eine Nachzahlung der Mietschulden zwar eine fristlose Kündigung abwenden kann, jedoch nicht automatisch vor einer ordentlichen Kündigung geschützt ist, wenn diese auf denselben Mietrückstand gestützt wurde.

Im Weiteren betonte das Gericht auch, dass diese Regelung dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers entspricht und ein Richter diese gesetzliche Vorgabe durch eine juristische Lösung umgehen oder verändern könne.

Hierzu ein wenig juristisches Hintergrundwissen.

Wenn ein Mieter über längere Zeit seine Miete nicht zahlt, kann der Mieter ihn kündigen, die fristlose Kündigung ergibt sich aus § 543 BGB.

Dort werden die Voraussetzungen des unerheblichen Teils der nicht gezahlten Miete genau festgelegt.

Das Gesetz geht davon aus, dass spätestens dann, wenn zwei Monatsmieten in Summe nicht gezahlt worden sind, ein nicht unerheblicher Teil der Miete in Verzug ist, hierbei sind aber durchaus auch Konstellationen denkbar, dass die Unerheblichkeitsschwelle bereits früher angenommen wird. Sobald diese Voraussetzungen vorliegen, kann der Vermieter die fristlose Kündigung und dann gleichermaßen auch die ordnungsgemäße Kündigung aussprechen.

Der Mieter hat dann zwar noch die Möglichkeit, die fristlose Kündigung durch eine schnelle Nachzahlung der Mietschulden rückgängig (das Gesetz schreibt „unwirksam“) zu machen, die zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt allerdings nach wie vor bestehen und wird nicht unwirksam.

Mit diesem Urteil bestätigt der BGH seine bereits bestehende Rechtsprechung.

Diese bedeutet für Mieter, wer seine Miete zu spät zahlt, riskiert nicht nur eine fristlose Kündigung, sondern auch eine ordentliche Kündigung, die dann auch nicht durch Nachzahlung rückgängig gemacht werden kann.

Der Vermieter hat also das Recht, das Mietverhältnis zu beenden, wenn der Mieter wiederholt Zahlungsprobleme hatte.

Demzufolge der Rat an Vermieter, bei Zahlungsrückständen, wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vorliegen, immer auch gleich ordentlich kündigen, sodass der nicht zahlende Mieter tatsächlich den Wohnraum kurzfristig zu verlassen hat.

Und der Tipp an Mieter, Mietzahlungen stets pünktlich zu leisten, um nicht die fristlose/ordentliche Kündigung befürchten zu müssen.

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