Wussten Sie, dass Ihre Terrasse oder Ihr Balkon die Miete entscheidend beeinflussen kann? Ob ein Außenbereich nur teilweise oder zur Hälfte in die Wohnfläche eingerechnet wird, kann mehrere hundert Euro im Jahr ausmachen. Genau darum ging es in einem spannenden Fall, über den der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2009 entschieden hat.
Der Fall aus Köln
Eine Kölnerin mietete 2003 eine Maisonettewohnung mit zwei Dachterrassen. Im Mietvertrag stand: „ca. 120 m²“.
- Die Innenräume hatten tatsächlich nur rund 90 m².
- Dazu kamen die Dachterrassen: eine mit 25,2 m² und eine mit 20 m².
Die Mieterin rechnete die Terrassen nur zu einem ¼ ihrer Fläche an. Damit kam sie auf knapp 101 m² – also rund 15 % weniger als vereinbart. Laut Gesetz gilt: Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % von der vereinbarten ab, liegt ein Mangel vor. Die Mieterin kürzte deshalb ihre Miete und behielt über die Monate mehr als 3.400 Euro ein.
Der Vermieter dagegen meinte: Terrassen dürften zur Hälfte zählen. Dann wäre die Abweichung kleiner als 10 % gewesen – und keine Mietminderung erlaubt. Er klagte auf Zahlung.
Die ersten Urteile
Das Amtsgericht Köln stellte sich auf die Seite der Mieterin. Auch das Landgericht Köln urteilte: Nur ein Viertel der Terrassenfläche darf zählen. Ein Vermieter müsse eine höhere Anrechnung ausdrücklich offenlegen.
Der BGH sah das allerdings anders
Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil jedoch auf. Die Richter erklärten:
Nach der Zweiten Berechnungsverordnung, die damals galt, dürfen Terrassen und Balkone bis zur Hälfte eingerechnet werden – unabhängig von Lage oder Sonneneinstrahlung. Einen festen „Durchschnittswert“ von 25 % gibt es nicht. Nur wenn es in einer Stadt üblich ist (die sogenannte „ortsübliche Verkehrssitte“), dass Balkone oder Terrassen nur zu einem Viertel zählen, gilt das. Ob das in Köln so war, musste das Landgericht sodann prüfen.
Gilt dieses Urteil heute noch?
Ja – das Urteil bleibt wichtig, aber es hängt vom Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses ab:
Bis Ende 2003: Es galt die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Terrassen und Balkone konnten bis zur Hälfte angerechnet werden.
Seit 2004: Es gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie erlaubt ebenfalls eine Anrechnung bis zur Hälfte, sieht aber in der Praxis meist nur 1/4 vor.
Das bedeutet, dass das Urteil des BGH weiterhin einschlägig ist, wenn es um ältere Mietverträge geht. Für neuere Verträge richtet sich die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung – die Grundidee des Urteils (bis zur Hälfte möglich, aber abhängig von Vereinbarung oder Ortspraxis) bleibt aber aktuell.
Was heißt das für Mieter und Vermieter?
Mieter sollten genau hinschauen: Wie wird die Wohnfläche berechnet? Ein „ca.“ im Mietvertrag schützt nicht, wenn die Wohnung mehr als 10 % kleiner ist.
Vermieter dürfen Terrassenflächen grundsätzlich bis zur Hälfte anrechnen, solange nichts anderes vereinbart oder ortsüblich ist.
Der Streit endete nicht sofort – das Landgericht musste den Fall erneut prüfen. Aber das Signal des BGH ist klar: Terrassen können die Wohnfläche deutlich vergrößern – zumindest auf dem Papier.
Und das betrifft viele von uns: In Zeiten hoher Mieten ist jeder Quadratmeter wichtig. Wer also eine Wohnung mit Balkon oder Terrasse anmietet, sollte sich bewusst sein:
Diese Fläche zählt, und zwar nicht nur zum Wohlfühlen, sondern auch beim Preis.
Autor: Rechtsanwalt Michael Kuhn, spezialisiert auf Arbeitsrecht, Bußgeldrecht, Straf- und Verkehrsrecht und zudem der 1. Vorsitzende des Veriens Haus & Grund Porta Westfalica
September 2025
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